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　　一、概念解釋

　　結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作技術(shù)要求》，城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)是指在國土空間總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以及有實(shí)際管理需求的區(qū)域內(nèi)，對不同土地級別，依據(jù)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》，以2024年7月1日作為估價(jià)期日，按照商業(yè)服務(wù)業(yè)、城鎮(zhèn)住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施用地等用途分別評估的法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均土地價(jià)格。

　　二、基準(zhǔn)地價(jià)更新背景

　　根據(jù)《福建省自然資源廳辦公室關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)更新有關(guān)工作的通知》（2024年4月）《福建省自然資源廳辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（2024年10月）要求，在上一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果（2022年）的基礎(chǔ)上，根據(jù)永春縣城市建設(shè)和土地市場變化的實(shí)際情況，全面更新城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)，并編制了相應(yīng)的修正體系。

　　三、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍

　　縣城區(qū)：中心城區(qū)規(guī)劃范圍，涉及桃城鎮(zhèn)、五里街鎮(zhèn)、石鼓鎮(zhèn)、岵山鎮(zhèn)、東平鎮(zhèn)、東關(guān)鎮(zhèn)六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東至東關(guān)鎮(zhèn)東美村，西至石鼓鎮(zhèn)鳳美村，南至岵山鎮(zhèn)鋪下村，北至五里街鎮(zhèn)埔頭村，土地面積約75平方公里。

　　其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)范圍內(nèi)所有土地。

　　四、基準(zhǔn)地價(jià)主要成果

　　本次基準(zhǔn)地價(jià)更新估價(jià)期日為2024年7月1日，評估用途包括居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、工礦、倉儲、公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地。

　　其中：

　　1.商業(yè)服務(wù)業(yè)用地城區(qū)分為五級，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別劃分為一至三級，基準(zhǔn)地價(jià)采用路線價(jià)和級別樓面價(jià)兩種表現(xiàn)形式，并區(qū)分可分割銷售和不可分割銷售兩種性質(zhì)分別制定。

　　2.居住用地城區(qū)分為四級，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別劃分為一至二級，基準(zhǔn)地價(jià)采用級別樓面價(jià)的表現(xiàn)形式。

　　3.工礦用地、倉儲用地城區(qū)為三級，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別劃分為一至二級，基準(zhǔn)地價(jià)采用級別地面價(jià)的表現(xiàn)形式，并區(qū)分不可分割和可分割兩種性質(zhì)分別制定。

　　4.公共管理和公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地參照居住用地的級別范圍，基準(zhǔn)地價(jià)采用級別地面價(jià)的表現(xiàn)形式。

　　5.公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地參照工礦用地的級別范圍，基準(zhǔn)地價(jià)采用級別地面價(jià)的表現(xiàn)形式。

　　五、基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用

　　1.在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中，基準(zhǔn)地價(jià)是確定土地出讓底價(jià)的核心依據(jù)。政府部門以更新后的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合宗地所在土地級別、用途及個別因素（如容積率、開發(fā)程度、區(qū)位條件等），通過基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行精準(zhǔn)修正，最終形成出讓底價(jià)的重要參考依據(jù)。

　　2.基準(zhǔn)地價(jià)為土地相關(guān)稅費(fèi)的征收提供了客觀公平的計(jì)稅基礎(chǔ)。

　　3.基準(zhǔn)地價(jià)為土地市場交易雙方提供了權(quán)威的價(jià)格參考，規(guī)范交易行為。在土地轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等市場活動中，交易雙方可通過基準(zhǔn)地價(jià)了解宗地所在區(qū)域的價(jià)格水平，避免價(jià)格偏離市場合理區(qū)間。

　　4.本次更新的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格體系，為地下空間開發(fā)利用提供了明確價(jià)格指引。在地下空間使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓時(shí)，依據(jù)地下空間基準(zhǔn)地價(jià)確定合理價(jià)格。

　　5.基準(zhǔn)地價(jià)的使用需嚴(yán)格遵循成果應(yīng)用說明中的操作規(guī)范。在直接評估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系同時(shí)使用，需按照設(shè)定的評估期日、容積率、開發(fā)程度等基準(zhǔn)內(nèi)涵，選取對應(yīng)級別和用途的基準(zhǔn)地價(jià)，通過因素修正得到宗地價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)不能直接用作宗地價(jià)格。確定土地用途按照《自然資源部關(guān)于印發(fā)<國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南>的通知》（自然資發(fā)〔2023〕234號）規(guī)定，確定土地級別以基準(zhǔn)地價(jià)級別圖為準(zhǔn)。

　　六、其他

　　《永春縣2024年城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方案》自2026年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日止。具體應(yīng)用問題由永春縣自然資源局負(fù)責(zé)解釋。《永春縣人民政府關(guān)于公布永春縣2022年城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)的通告》（永政規(guī)〔2024〕7號）同時(shí)停止執(zhí)行。

　　聯(lián)系人：張先生    聯(lián)系電話：0595-23860325